Een woning met erfpacht

Een koper van een woning koopt meestal grond met daarop de woning. Soms komt het voor dat de koper van een woning niet de grond (met daarop de woning) koopt, maar het erfpacht. De koper betaalt hiervoor een vergoeding (de canon) aan de eigenaar en dient zich te houden aan de erfpachtvoorwaarden. Dit artikel behandelt het kopen van een woning met erfpacht.

Wat is erfpacht?

Erfpacht is “een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken” (Art. 5:85 BW). Dit betekent dat de koper van een woning met erfpacht de rechten en de plichten van de grond als ware de grond van de koper is verkrijgt en in ruil hiervoor een jaarlijkse vergoeding betaalt: de canon.

Erfpacht betreft dus het recht om grond (met daarop een woning) te gebruiken. De grond (met daarop een woning) blijft eigendom van de erfverpachter. De erfpachter krijgt op basis van de erfpachtvoorwaarden het recht de grond (met daarop een woning) te gebruiken.

Partijen als overheden, burgers of bedrijven kunnen grond in erfpacht uitgeven. Banken zijn overigens zeer terughoudend hypotheken voor woningen die op particuliere erfpacht staan te verstrekken.

Wat voor soorten erfpacht zijn er?

Er zijn in beginsel drie soorten erfpacht: tijdelijke erfpacht, voortdurende erfpacht en eeuwigdurende erfpacht. 

• Tijdelijke erfpacht
  • Erfpacht voor een vaste termijn.
  • Na verloop van de termijn krijg de grondeigenaar weer de beschikking over de grond.
• Voortdurende erfpacht
  • De erfpacht duurt per tijdvlak (bijvoorbeeld telkens 10 jaar) voort.
  • Per verlenging van een tijdvlak kunnen partijen de voorwaarden eenzijdig wijzigen (en wanneer de tegenpartij niet akkoord gaat met de wijziging het erfpacht verbreken). Zo kan de grondeigenaar en/of de erfpachter bij verloop van een tijdvlak bijvoorbeeld het canon verhogen of aanpassing van de overige erfpachtvoorwaarden eisen.
• Eeuwigdurende erfpacht
  • De erfpacht duurt oneindig voort.
  • De voorwaarden van de erfpacht liggen vast (en kunnen dus niet eenzijdig gewijzigd worden). De canon ligt ook vast en wordt veelal met een jaarlijkse canonindexering geïndexeerd.

Erfpachtvoorwaarden (akte van uitgifte in erfpacht)

In de erfpachtovereenkomst staan de erfpachtvoorwaarden. Hiertoe behoren onder andere het soort erfpacht (tijdelijke erfpacht, voortdurende erfpacht of eeuwigdurende erfpacht), de hoogte van de canon en eventuele beperkende voorschriften als het toegestane gebruik van de grond.

Opstalrecht

Het komt voor dat de eigenaar van de woning niet de eigenaar van de grond die in erfpacht uitgegeven is is. In dit geval is aan het erfpachtrecht een opstalrecht gekoppeld. Het gaat voor dit artikel te ver om volledig uit te wijden over de risico’s van deze constructie. In het kort kan dit inhouden dat de erfverpachter bij beëindiging van de erfpacht eigenaar van de woning wordt (want die staat op de grond van de erfverpachter) en dat de erfverpachter de opstalrechthouder (en erfpachter) hiervoor de waarde van het opstal dient te vergoeden.

Erfpacht in het koopcontract en de akte van levering

Wanneer sprake is van erfpacht, vermeldt de makelaar dit tijdig. Erfpacht kan een forse financiële verplichting impliceren (die invloed heeft op de maximale hypotheek die de koper kan krijgen).

De woningadvertenties, het koopcontract en de akte van levering maken melding dat het om een woning met erfpacht gaat.