Erfpacht en een hypotheek
Partijen als overheden, burgers en bedrijven kunnen onroerend goed in erfpacht uitgeven. De (jaarlijkse) erfpachtcanon, de (resterende) erfpachtperiode en wie de erfverpachter is, hebben invloed op de mogelijkheden voor het verkrijgen van een hypotheek. In dit artikel vertellen we hier meer over.
Wat is erfpacht?
Erfpacht is opgenomen in artikel 5:85 BW:
Artikel 5:85 BW
- Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken.
- In de akte van vestiging kan aan de erfpachter de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom – de canon – te betalen.
Erfpacht is dus “een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken”. Dit betekent dat de erfpachter de rechten en de plichten van het onroerend goed als ware het onroerend goed van de erfpachter is verkrijgt en in ruil hiervoor een vergoeding betaalt.
Bloot eigendom / vruchtgebruik
Het onroerend goed blijft eigendom van de erfverpachter (de erfverpachter houdt het ‘bloot eigendom’). De erfpachter krijgt op basis van de erfpachtvoorwaarden het recht het onroerend goed te gebruiken (het ‘vruchtgebruik’).
Erfpacht is een zakelijk recht waarbij de pacht niet eindigt als de verpachter sterft. Overlijdt de vruchtgebruiker, dan vervalt het vruchtgebruik (artikel 3:203, tweede lid BW).
Artikel 3:203 BW
- Vruchtgebruik kan worden gevestigd ten behoeve van één persoon, ofwel ten behoeve van twee of meer personen hetzij gezamenlijk hetzij bij opvolging. In het laatste geval moeten ook de later geroepenen op het ogenblik van de vestiging bestaan.
- Vruchtgebruik kan niet worden gevestigd voor langer dan het leven van de vruchtgebruiker. Vruchtgebruik ten behoeve van twee of meer personen wast bij het einde van het recht van een hunner bij dat van de anderen aan, bij ieder in evenredigheid van zijn aandeel, en eindigt eerst door het tenietgaan van het recht van de laatst overgeblevene, tenzij anders is bepaald.
- Is de vruchtgebruiker een rechtspersoon, dan eindigt het vruchtgebruik door ontbinding van de rechtspersoon, en in ieder geval na verloop van dertig jaren na de dag van vestiging.
Wat is de canon?
De canon is de vergoeding die een erfpachter op grond van een erfpachtovereenkomst betaalt voor de erfpacht van onroerend goed van iemand anders. De canon is vastgelegd in de akte van vestiging van erfpacht.
Wie kan onroerend goed in erfpacht uitgeven?
Partijen als overheden, burgers en bedrijven kunnen onroerend goed in erfpacht uitgeven. Vooral in de gemeente Amsterdam wordt veel onroerend goed in erfpacht uitgegeven. De canon dient afhankelijk van de erfpachtvoorwaarden te worden betaald. Soms betreft het een jaarlijkse betaling, in andere gevallen voor 50 jaar ineens. Soms kan de canon ook tussentijds wijzigen (bijvoorbeeld bij ander gebruik of na afloop van de erfpachttermijn voor bepaalde tijd).
Erfpacht en een hypotheek
De (jaarlijkse) erfpachtcanon, de (resterende) erfpachtperiode en wie de erfverpachter is, hebben invloed op de mogelijkheden voor het verkrijgen van een hypotheek.
Vooral bij een particuliere erfverpachter nemen de risico’s voor de hypotheekverstrekker toe, wat de bereidheid tot het verstrekken van een hypotheek door een hypotheekverstrekker doet afnemen.