Wat is overdrachtsbelasting en wanneer betaal je het?

Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt bij de aankoop van vastgoed. De overdrachtsbelasting bedraagt een percentage van de waarde van het vastgoed in het economisch verkeer (de hoogste verkoopprijs die voor het vastgoed te verkrijgen is op de vrije markt).

De waarde van het vastgoed in het economisch verkeer is veelal gelijk aan de prijs die met de verkoper is overeengekomen. In bijzondere situaties kunnen deze variabelen afwijken. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat een vriend A een woning voor een prijs onder de waarde in het economisch verkeer overdraagt aan vriend B.

Overdrachtsbelasting is van toepassing op onroerende zaaklichamen als vastgoed zelf (het kopen van een huis), rechten op vastgoed (opstalrecht, erfpachtrecht en een recht om gebruik te maken van bijvoorbeeld een appartement in een appartementencomplex) en aandelen waarvan de bezittingen voor het grootste deel uit vastgoed bestaan (een besloten vennootschap die als voornaamste bezit een woning heeft).

 

Tarief

De overdrachtsbelasting bedraagt 2% voor woningen en 6% voor alle andere soorten vastgoed.

Bij de 2% overdrachtsbelasting voor woningen behoren ook alle aanhorigheden. Hierbij kan je denken aan een garage of een schuur.

De 6% overdrachtsbelasting voor alle andere soorten vastgoed zien bijvoorbeeld toe op kantoren en bedrijfsruimtes.

Bij twijfel kan de Belastingdienst voor de verkoop gevraagd worden in welke categorie het vastgoed behoort.

 

Huwelijk, relatiebreuk en erfenis

Bij het mede-eigenaar worden van vastgoed door een huwelijk of geregistreerd partnerschap, het van minimaal 40% eigenaar van vastgoed naar een hoger percentage eigenaar worden als gevolg van een relatiebreuk of het erven van een woning gaat de overdracht in beginsel niet gepaard met een verplichting tot het betalen van overdrachtsbelasting.

 

Verkoop binnen 6 maanden

Wanneer vastgoed binnen 6 maanden weer doorverkocht wordt, wordt de overdrachtsbelasting bij de tweede verkoop enkel berekend over het meerdere van de waarde in het economisch verkeer vergeleken met de eerste verkoop.

Voorbeeld

Denk bijvoorbeeld aan een opknaphuis dat voor 150.000 euro is gekocht en binnen 4 maanden is opgeknapt en verkocht voor 250.000 euro. De eerste koper betaalt 2% van 150.000 is 3.000 euro aan overdrachtsbelasting. De tweede koper betaalt enkel over het meerdere van de waarde in het economisch verkeer overdrachtsbelasting. In casu betekent dit 250.000 minus 150.000 is 100.000 aan meerwaarde. Hierover betaalt de tweede koper 2% van 100.000 is 2.000 euro aan overdrachtsbelasting.

Het komt voor dat de eerste koper en de tweede koper aanvullende afspraken met elkaar maken en dat de tweede koper de overdrachtsbelasting van de eerste koper (voor een deel) vergoedt.

 

Aangifte voor de overdrachtsbelasting

Voor de overdrachtsbelasting dient een aangifte gedaan te worden bij de Belastingdienst. Bij aankoop van vastgoed doet de notaris veelal de aangifte voor de overdrachtsbelasting. De notaris zorgt veelal ook voor de afdracht van de overdrachtsbelasting. Dit gebeurt met het geld dat jij en/of de hypotheekverstrekker op de derdenrekening van de notaris hebben gestort voordat het vastgoed geleverd wordt.

 

Vrijstelling voor de overdrachtsbelasting en verrekeningen met de schenkbelasting

In bepaalde gevallen geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Bij aankoop van een nieuwbouwwoning betaalt u bijvoorbeeld BTW en geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Ook voor de overdracht van vastgoed aan familieleden kan vrijstelling gelden.

Ook – indien van toepassing – het verrekenen van de overdrachtsbelasting met de schenkbelasting behoort tot de mogelijkheden. Deze situatie doet zich voor als u eerst overdrachtsbelasting heeft betaald, en later ook nog schenkbelasting moet betalen omdat u in bezit bent gekomen van het vastgoed door schenking. De Belastingdienst verrekent in dit geval de overdrachtsbelasting met de schenkbelasting voor zover er sprake is van samenloop, waardoor u minder schenkbelasting betaalt.

De genoemde voorbeelden van vrijstellingen en verrekeningen zijn niet limitatief. Er zijn meer situaties waarvoor een vrijstelling of een verrekening van toepassing is.