Een restschuld

Wanneer je je woning verkoopt voor een lager bedrag dan de actuele hypotheekschuld, heb je een restschuld. Dit artikel gaat nader in op de restschuld, wat je kunt doen om een restschuld te voorkomen en hoe je een restschuld af kunt lossen.

Voorbeeld van een situatie waarin een restschuld ontstaat

Je verkoopt je huis voor € 300.000. De uitstaande hypotheek bedraagt nog € 350.000. De verkoopopbrengst wordt gebruikt om de hypotheek af te lossen, maar de verkoopopbrengst is niet genoeg voor heel de uitstaande hypotheek. Er resteert een schuld van €350.000 – €300.000 = € 50.000. Dit is de restschuld.

Voor de fiscale restschuld mag je hier nog de verkoopkosten vanaf halen, maar dit is voor dit artikel minder relevant, vandaar dat we hier niet nader op ingaan.

Restschuld voorkomen

Voorkomen is vaak beter dan genezen. Het voorkomen van een restschuld behoort bij tijdige actie tot de mogelijkheden. We geven enkele restschuldvoorkomende maatregelen:

  • NHG
    • Hypotheeknemers kunnen bijvoorbeeld een hypotheek met NHG afsluiten, om gebruik te kunnen maken van het vangnet. Het vangnet houdt in dat bij onvoorziene omstandigheden, zoals een echtscheiding of onvrijwillige werkloosheid, de financiële risico’s behorend bij de hypotheek worden beperkt. Het NHG-vangnet helpt je bijvoorbeeld om je hypotheek weer betaalbaar te maken of scheldt in het uiterste geval een eventuele restschuld bij gedwongen verkoop kwijt.
  • Niet te veel lenen ten opzichte van de waarde van de woning
    • Hypotheekverstrekkers limiteren het bedrag dat je ten opzichte van de woningwaarde mag lenen. Leen je 100% van de woningwaarde, dan sta je bij de start niet onder water en levert een verkoop ook geen restschuld op.
  • Aflossen
    • Los je (extra) af op je hypotheek, dan verlaag je de actuele hypotheekschuld en verminder je het risico dat je bij een verkoop met een restschuld blijft zitten. Heb je een aflossingsvrije hypotheek, beoordeel dan of het omzetten naar een andere hypotheekvorm waarbij je wel aflost interessant is.
  • Niet voor te weinig verkopen
    • Wellicht een open deur, maar enkel verkopen voor een prijs hoger dan de hypotheekschuld voorkomt een restschuld. Helaas zijn er ook situaties denkbaar waarbij een keuze niet meer tot de mogelijkheden behoort.

Helderheid financiering restschuld voor passeren bij de notaris

Voordat je je woning met een restschuld gaat verkopen, is het verstandig een akkoord te hebben met de hypotheekverstrekker over hoe je de restschuld financiert / aflost. De hypotheekverstrekker hoeft je namelijk geen financiering voor de restschuld aan te bieden!

Heb je geen akkoord over het verkopen van je woning met restschuld met de hypotheekverstrekker, dan kan de hypotheekverstrekker de verkoop tegenhouden.

Heb je nog geen akkoord over het verkopen van je woning met restschuld met de hypotheekverstrekker, maar al wel een koper voor je huis? Dan is het verstandig om een ontbindende voorwaarde met de koper overeen te komen, als de hypotheekverstrekker door de restschuld mogelijk niet akkoord gaat met de verkoop.

  • Een voorbeeld van zo’n ontbindende voorwaarde is: Deze koopovereenkomst kan door de verkoper worden ontbonden, wanneer verkoper geen royement verleend krijgt van de hypothecaire inschrijving waarmee zijn onroerende zaak is belast.

Restschuld aflossen

Kon je de restschuld niet voorkomen? We geven enkele manieren om met een restschuld om te gaan:

  • Eigen geld
    • Heb je spaargeld of kan je – bijvoorbeeld door activa te verkopen – geld vrijspelen, dan kan je dit geld aanwenden voor het aflossen van de restschuld.
  • Geld lenen
    • Heb je geen eigen geld, dan kan je geld lenen op de restschuld af te lossen (bijvoorbeeld een persoonlijke lening bij de bank of bij familie). Daar je de restschuld feitelijk vervangt voor een andere lening, heeft dit impact op de maximale hoogte van de hypotheek voor je eventuele volgende woning.
  • Geld geschonken krijgen
    • Individuen tussen de 18 en 40 jaar kunnen van hun ouders of van derden eenmalig € 103.643 euro (2020) belastingvrij voor aflossing van een hypotheek geschonken krijgen.
  • Betalingsregeling
    • Treed in gesprek met de hypotheekverstrekker en onderhandel de mogelijkheden voor een betalingsregeling.
  • Meefinancieren in een nieuwe hypotheek
    • Heb je genoeg financiële kracht om rente- en aflossing voor zowel de restschuld als een nieuwe hypotheek te betalen, dan kan je de restschuld eventueel meefinancieren in een nieuwe hypotheek.